地方都市の中古戸建てをリノベして販売するカチタス

都市鑑定アドバイザリー（株） 不動産鑑定士　田中祥司

テレビ東京「ガイアの夜明け」の平成３０年３月６日放送で株式会社カチタス（本社：群馬県桐生市）が紹介されていました。

ＴＸ守谷駅から１０ｋｍ以上離れた築４０年以上の戸建住宅。ご両親が亡くなりこの実家を相続した方が処分に困っているところで、カチタスに買取の打診をします。この老朽化した戸建をカチタスが買取り（買取価格は不明ですが、想像では２００万円、３００万円くらい）、概算３００万円の大規模改修工事を行って建物を甦らせ、エンドユーザーに１２００万円で販売に成功するという内容です。

都内や東京近郊であれば中古戸建も需要がありますが、都心から４０ｋｍ圏を超えたエリアで、かつ駅から距離があるような中古戸建は絶望的に買い手がいません。これをカチタスは上手に安く拾い（仕入れ）、大規模に手を入れることで売れる商品に仕上げています。テレビでは外壁材に金属製カーテンウォールで仕上げたかったのを、販売価格重視でペンキ塗装での仕上げにしたと言っていました。

地方都市でも新しく住宅を購入するエンドユーザーは必ずいますし、今までは地元不動産業者が新築戸建てを供給していました。この新築戸建てを購入していた人たちに、新築同等にリノベーションした中古住宅を買ってもらうというのがカチタスの戦略です。新築に比べれば価格は６割から７割と低額で、若い購入者には魅力となります。駅から遠くても近隣にショッピングセンターや公立小中学校などがあれば、車で移動する人たちにはさほどの不便にはなりません。

実家から遠く離れて暮らす相続人にとっても、空家を維持管理することは難しく、実家がこのまま朽ちていってしまうのも忍びありません。解体するだけでも普通は１５０万円から２００万円くらい掛かってしまいます。そうであれば、現状のままで２００万円、３００万円で手放しても惜しくはありません。

競争相手のいない地方都市で、かつ中古戸建に絞って仕入れるとは優れた戦略だ。そう思ってカチタスを調べてみると、時価総額１４００億円を超える東証一部上場企業であることを知りました。カチタスのＨＰを見ると下記内容が出ていました。

・元々は「やすらぎ」という会社が前身で、群馬県桐生市で１９７８年に石材業として創業し、１９９８年から現在の中古住宅再生事業を主体に事業運営を行ってきた。２００４年に名古屋セントレックス上場。

・２０１２年に投資ファンドのアドバンテッジパートナーズが全株式を買い取り上場を廃止。この時に社長として送り込まれたのが、現社長の新井健資氏。新井社長はコンサルティング会社を経てリクルート社という経歴。２０１３年に社名をカチタスに変更する。

・２０１６年３月に同業の株式会社リプライスをＭ＆Ａ。人口３０万人以下の地方都市を中心に、年間３０００棟以上を売っている中古住宅買取り再販の大手となる。年間売上は２０１６年時点で５００億円以上となる。

・２０１７年に家具のニトリと資本・業務提携。ニトリは２３３億円でアドバンテッジパートナーズの株式を買い取った。ニトリの保有株数比率は３４％となり、カチタスはニトリの持分法適用会社となった。

・２０１７年１２月に東証一部に上場を果たす。初値は１６６５円で、平成３０年５月７日時点では株価３６５０円、時価総額１４３５億円。平成３０年３月期通期予想は、売上高約６８０億円、営業利益約７０億円、経常利益約６４億円。

新興系上場不動産会社の同日時点の時価総額は、オープンハウスデベロップメントの約３５３６億円には負けますが、サンフロンティア不動産の約６５１億円、トーセイの約６５３億円に比べて２倍以上の評価になっています。

カチタスの一番の強みは、「人口３０万人以下の都市に集中出店」という戦略だと思います。どの会社も人口の多い大都市に力を入れますが、これとは逆張りで地方のマイナー都市に集中出店。当然その地域ではライバルはおらず、自分たちの言い値で物件を仕込め、販売を行うことができます。仕入れ価格も都心と違って１件３００万円前後でしょうから、１万棟在庫があっても３００億円に過ぎません。

このビジネスモデルの強みをいち早く見抜き、ＰＥ（プライベート・エクイティ）投資したアドバンテッジパートナーズは大したものです。結果は上場前提でエクイティ（出資分）をニトリに売却して大儲けです。

決算短信で見る流動資産（既に購入済の中古戸建て住宅）も約３５０億円あり仕込みも充分そう、まだまだ売り上げは伸ばせそうです。株式大量保有者には、投資信託を運用するレオスキャピタルも名を連ねていました。今のうちに少し株を買っておこうかと思っています。